Zmiana umowy dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną, turbiny wiatrowe

Skontaktuj się z nami!

23.10.2023 - Zmiana umowy dzierżawy gruntu, śmierć wydzierżawiającego w trakcie związania umową dzierżawy, sprzedaż gruntu w trakcie okresu związania umową dzierżawy, waloryzacja czynszu a aneksowanie umowy, wypowiedzenie umowy dzierżawy – wybrane aspekty.

1. Czy można zmienić umowę dzierżawy w okresie jej obowiązywania?

Zawierając umowę dzierżawy należy liczyć się z tym, że postanowienia umowne będą wiązać strony umowy przez cały okres jej trwania ( w przypadku umów dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną/ turbiny wiatrowe – zazwyczaj jest to okres do 30 lat). Czas na negocjacje postanowień umownych przypada na okres przed jej zawarciem, gdy strona zainteresowana dzierżawą gruntu występuje z propozycją jej zawarcia.

Przed podpisaniem umowy dzierżawy strony mogą przedstawiać swoje propozycje warunków umowy. Po przyjęciu przez strony ostatecznej wersji postanowień umownych i zawarciu umowy zmiana jej treści będzie możliwa gdy druga strona wyrazi zgodę na taką zmianę.

2. Skutki śmierci wydzierżawiającego w trakcie związania umową dzierżawy. Dziedziczenie nieruchomości (gruntu rolnego) z farmą fotowoltaiczną lub turbinami wiatrowymi.

Umowa dzierżawy zawarta na czas oznaczony nie wygasa automatycznie w przypadku śmierci wydzierżawiającego. W przypadku śmierci wydzierżawiającego jego prawa i obowiązki majątkowe przechodzą na jego spadkobierców. Powyższe oznacza, że w przypadku śmierci wydzierżawiającego, po wykazaniu spadkobrania (prawomocne postanowienie sąd stwierdzające nabycie spadku, lub Akt Poświadczenia Dziedziczenia) spadkobierca lub spadkobiercy (w zależności od tego czy spadek został odziedziczony przez jedną lub więcej osób) stają się stroną umowy dzierżawy.

Czy spadkobiercy mogą wypowiedzieć umowę dzierżawy gruntu po nabyciu spadku?

Spadkobiercy stają się stroną umowy dzierżawy i związani są jej postanowieniami. Wypowiedzenie umowy dzierżawy przez spadkobierców byłoby możliwe jedynie w przypadku zaistnienia okoliczności uprawniających wydzierżawiającego do wypowiedzenia umowy zgodnie z postanowieniami umowy.

Spadkobiercy związani są umową do końca okresu jej obowiązywania.

Czy dzierżawca może wypowiedzieć umowę w przypadku śmierci wydzierżawiającego i wejścia w prawa wydzierżawiającego jego spadkobierców?

Dzierżawca związany jest postanowieniami umowy dzierżawy. Jeśli postanowienia umowy nie przewidują możliwości jej wypowiedzenia z powodu następstwa prawnego wydzierżawiającego, do którego doszło w wyniku dziedziczenia, dzierżawca nie ma możliwości wypowiedzenia umowy dzierżawy.

3. Czy można sprzedać grunt objęty umową dzierżawy farmy fotowoltaicznej lub na którym posadowione zostały turbiny wiatrowe w okresie związania umową?

1) sprzedaż, darowizna dzierżawionego gruntu dla osób najbliższych (małżonek, dzieci, wnuki) jest możliwa w każdym czasie pod warunkiem dokonania wpisu w akcie przenoszącym własność gruntu, z treści którego wnikać będzie, że nabywca/ nabywcy zostali poinformowani o umowie dzierżawy, jej treści i faktu związania nabywcy/nabywców związaniem postanowieniami umowy,

2) sprzedaż, darowizna osobom trzecim lub podmiotom gospodarczym może być uzależniona od rezygnacji z wykonania prawa pierwokupu przez dzierżawcę (po spełnieniu przez dzierżawcę obowiązków wynikających z obowiązujących w dacie sprzedaży przepisów prawa). Przenosząc prawo własności dzierżawionego gruntu na osoby trzecie/ podmioty gospodarcze, wydzierżawiający zobowiązany zostaje do zawarcia zapisu w umowie przenoszącej własność z treści którego wnikać będzie, że nabywca/ nabywcy zostali poinformowani o umowie dzierżawy, jej treści i faktu związania nabywcy/nabywców związaniem postanowieniami umowy.

Nabywcy nieruchomości bez względu na sposób przeniesienia prawa własności (np. umowa sprzedaży, darowizna) wchodzą we wszystkie prawa i obowiązki wydzierżawiającego.

4. Czy zmiana wysokości czynszu umownego w wyniku jego waloryzacji wymaga aneksu do umowy dzierżawy?

Umowa dzierżawy, w mojej ocenie, powinna zawierać zapisy dotyczące waloryzacji czynszu.

Kształtując postanowienia umowne dotyczące waloryzacji czynszu dzierżawnego w umowie dzierżawy powinno się zawrzeć zapis, iż zmiana czynszu dzierżawnego spowodowana waloryzacją nie stanowi zmiany umowy, pozwoli to uniknąć corocznego zawierania aneksu do umowy.

5. Czy można wypowiedzieć umowę dzierżawy gruntu?

Umowę dzierżawy gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego chyba, że strony inaczej postanowiły w treści umowy. Bazując na moim doświadczeniu wynikającym z analizy i negocjacji wielu umów długoterminowej dzierżawy gruntów pod farmy fotowoltaiczne i turbiny wiatrowe stwierdzam, że umowy dzierżawy przewidują bardzo daleko idące ograniczenia możliwości ich wypowiedzenia. Działanie takie jest uzasadnione interesem dzierżawcy w tym zakresem i kosztem inwestycji, natomiast nie można zapominać o interesie wydzierżawiającego. Umowa dzierżawy gruntu wiążąca strony na okres około 30 lat, zasadniczo ze znikomą możliwością wprowadzenia zmian do treści jej postanowień w trakcie jej trwania, powinna zawierać zapisy kształtujące uprawnienia wydzierżawiającego do jej wypowiedzenia, poprzez wskazanie powodów wypowiedzenia po stronie wydzierżawiającego.

Należy pamiętać, że w przypadku zawarcia umowy dzierżawy gruntu, uprawnienie wydzierżawiającego do jej wypowiedzenia wynikać będzie z treści postanowień umowy, a wydzierżawiający nie będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy z powołaniem się na inne nieokreślone w umowie powody.


Wpis miał zawierać informacje dotyczące pytań:


Informacja nie stanowi porady prawnej.

Artykuły prawne o podobnej tematyce:

nagrody Orły Prawa

Kancelaria Radcy Prawnego Ewa Wiszniewska - wieloletni laureat plebiscytu "Orły Prawa" oraz "Diamenty Palestry"