09.05.2023 - Umowa dzierżawy gruntu pod budowę „farmy fotowoltaicznej”. Jakie zapisy warto zawrzeć w umowie w celu zabezpieczenia interesu Wydzierżawiającego (właściciela nieruchomości) na przykładzie wybranych zagadnień. Część I.
Przedmiot dzierżawy – jak go określić, na co zwrócić uwagę?
Zawierając umowę dzierżawy nieruchomości w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie tzw. „farmy fotowoltaicznej” czyli systemu paneli fotowoltaicznych, wraz z niezbędną infrastrukturą, na którą składają się między innymi drogi dojazdowe, konstrukcje nośne, instalacje elektryczne i np. magazyny energii, zwrócić należy uwagę na zapisy określające przedmiot dzierżawy tj. nieruchomość gruntową, na której inwestycja zostanie zrealizowana.
W analizowanych przeze mnie umowach zapisy dotyczące przedmiotu dzierżawy zawierają postanowienia, z treści których wynika, iż początkowo przyjęty obszar/ powierzchnia pokrywa się z powierzchnią wybranej lub wybranych nieruchomości gruntowych, a następnie w trakcie trwania umowy ulega ona doprecyzowaniu, w wyniku wyboru najodpowiedniejszej dla dzierżawcy części nieruchomości. Zaznaczyć należy, iż zawierając umowę dzierżawca dokonuje rezerwacji całej nieruchomości (wskazanej w umowie np. poprzez wskazanie jej nr księgi wieczystej) z prawem do ograniczenia jej powierzchni w wyniku poczynionych badań, przeprowadzonych ekspertyz, itp.. Działanie to jest w pełni uzasadnione interesem dzierżawcy. Mając na uwadze interes wydzierżawiającego, zwrócić należy uwagę na fakt, iż okres związania umową podczas którego, dzierżawca podejmuje działania niezbędne do realizacji inwestycji może trwać kilka lat. Dlatego na tę okoliczność warto wprowadzić dwa zapisy umowne, z których jeden dotyczyć będzie minimalnej powierzchni przedmiotu dzierżawy, a drugi okresu w jakim wydzierżawiający zobowiązany będzie znosić ten „czas oczekiwania” na przystąpienie do realizacji inwestycji.
Zapis dotyczący minimalnej powierzchni przedmiotu dzierżawy ma na celu zabezpieczenie wydzierżawiającego w sytuacji gdy po zawarciu umowy, w której z „zarezerwowanej” przez dzierżawcę całej nieruchomości lub znacznej jej części, przedmiotem dzierżawy stanie się np. 10% jej pierwotnej powierzchni, do tego zlokalizowanej w sposób utrudniający wykorzystanie pozostałej części nieruchomości zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem. W umowie dzierżawy można zaznaczyć, że wybrana przez dzierżawcę część nieruchomości, która finalnie stanowić będzie przedmiot dzierżawy nie może być mniejsza niż np. X % nieruchomości wskazanej w umowie.
Jak zabezpieczyć interesy wydzierżawiającego w początkowym okresie związania umową dzierżawy tj. do czasu przystąpienia do realizacji inwestycji?
Okres od daty zawarcia umowy dzierżawy do czasu przystąpienia do realizacji inwestycji i rozpoczęcia okresu związania umową, w którym dzierżawca zobowiązany jest uiszczać czynsz dzierżawny, może trwać nawet kilka lat. W tym czasie dzierżawca powinien podejmować działania niezbędne do wykonania umowy w zakresie przystąpienia do budowy „farmy fotowoltaicznej”. W praktyce spotkałam się z zapisami umownymi, z których wynikało, że za ten okres, który nazywam „okresem rezerwacji” nieruchomości, wydzierżawiający otrzymywał symboliczne wynagrodzenie, natomiast na dzierżawcę nie były zazwyczaj nakładane żadne ograniczenia.
Jak zabezpieczyć się przed wieloletnim okresem związania umową, w trakcie którego wydzierżawiający nie otrzymuje czynszu dzierżawnego? Praktycznym rozwiązaniem tego problemu jest zamieszczenie w umowie zapisu, z którego wynikać będzie obowiązek dzierżawcy do zapłaty czynszu umownego po upływie wskazanego okresu czasu np. 36 miesięcy od daty zawarcia umowy, w sytuacji gdy dzierżawca do tego czasu nie przystąpi do realizacji inwestycji. Zapis ten pozwoli czerpać korzyść wydzierżawiającemu w postaci zapłaty czynszu umownego bez względu na sposób realizacji umowy przez dzierżawcę. Zapis można rozszerzyć o uprawnienie dzierżawcy do rozwiązania umowy w przypadku braku możliwości uzyskania koniecznych pozwoleń, decyzji i spełniania pozostałych wymogów formalnych niezbędnych do przystąpienia do realizacji inwestycji we wskazanym okresie czasu i zwolnienia nieruchomości, tak aby mogła się ona stać przedmiotem innej umowy dzierżawy. W przypadku nałożenia na dzierżawcę zaproponowanego powyżej obowiązku, wydzierżawiający uzyskuje gwarancję na otrzymanie czynszu dzierżawnego w określonym terminie lub możliwość zawarcia umowy z podmiotem, który sprawniej przeprowadzi działania zmierzające do realizacji inwestycji, a także zapobiegnie bezterminowemu „rezerwowaniu” przez dzierżawcę kilku nieruchomości.
Przygotowanie gruntu do realizacji inwestycji budowlanej – kto powinien przeprowadzić czynności i ponosić koszty z tego tytułu?
Mając na uwadze przyjęte przeze mnie założenie przy opisaniu proponowanych rozwiązań / zapisów umownych kieruję się dobrze pojętym interesem Wydzierżawiającego -zazwyczaj będącego słabszą stroną tego typu umów dzierżawy, w szczególności gdy po stronie dzierżawcy występuje podmiot gospodarczy, który od wielu lat profesjonalnie zajmuje się realizacją opisanych powyżej inwestycji.
W umowach dzierżawy gruntu standardowymi zapisami są postanowienia umowne nakładające na jedną ze stron umowy obowiązek przygotowania gruntu w tym między innymi poprzez usunięcie określonych drzew, krzewów, budowli, przygotowanie dróg dojazdowych.
Z uwagi na fakt, iż dzierżawca występuje w umowie dzierżawy po stronie podmiotu profesjonalnie zajmującego się tego typu inwestycjami, można w umowie obowiązek przygotowania gruntu jak również poniesienia z tego tytułu kosztów nałożyć na dzierżawcę.
Prawo zastawu –czy można ustanowić zastaw na ruchomościach dzierżawcy znajdujących na przedmiocie dzierżawy?
Oczywiście tak.
Przepis art. Art. 701. Ustawy kodeks cywilny stanowi, że: „Do rzeczy ruchomych objętych ustawowym prawem zastawu wydzierżawiającego należą także rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeżeli znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy.”
Skuteczność realizacji zapisu dotyczącego prawa zastawu w praktyce bywa w tego rodzaju stosunkach prawnych bardziej skomplikowana. Trudność z realizacją prawa zastawu pojawia się w sytuacji gdy elementy „farmy fotowoltaicznej” stanowią np. zabezpieczenie na rzecz instytucji kredytowej lub innej instytucji zajmującej się finansowaniem inwestycji. Mając na uwadze fakt, iż przedmiot zabezpieczenia np. przy umowie kredytu powinien stanowić realne zabezpieczenie, w umowach dzierżawy zazwyczaj wprowadzany jest zapis, z którego wynika, że prawo wydzierżawiającego do ustanowienia zastawu na ruchomościach dzierżawcy zostaje wyłączone. Wydzierżawiający składając oświadczenie w treści umowy o rezygnacji z prawa do zastawu, faktycznie pozbawia się tego uprawnienia. W myśl przepisu art. 246 § 1 ustawy Kodeks cywilny: „Jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej.”
Dążąc do stworzenia umowy dzierżawy zawierającej zapisy zabezpieczające roszczenie wydzierżawiającego o zapłatę czynszu dzierżawnego proponuję, na etapie przed zawarciem umowy poczynienie ustaleń z dzierżawcą w zakresie umożliwienia wprowadzenia prawa zastawu ruchomości np. z zastrzeżeniem, że wydzierżawiający uprawniony będzie do skorzystania z prawa zastawu, w przypadku braku zapłaty czynszu dzierżawnego i/lub innych opłat w tym ciężarów publicznoprawnych, po upływie np. 15 letniego okresu od daty zawarcia umowy. Zaproponowany okres powinien wynikać z okresów wskazanych w umowach zawartych przez dzierżawcę, na podstawie których ruchomości te miałyby zostać zwolnione spod zabezpieczenia. Prawo zastawu i możliwość jego wykonania stanowi zabezpieczenie dla wydzierżawiającego, w przypadku powstania wierzytelności wobec dzierżawcy z tytułu nierealizowania obowiązku zapłaty czynszu dzierżawnego i/lub innych opłat w tym publicznoprawnych.
Informacja miała na celu wskazanie rozwiązań przyjmowanych w umowach dzierżawy dotyczących:
- przedmiotu dzierżawy – w jaki sposób powinien zostać określony aby najlepiej zabezpieczał interes wydzierżawiającego?
- określenia „okresu rezerwacji” – w jakim sposób wprowadzić obowiązek zapłaty czynszu pomimo nieprzystąpienia dzierżawcy do realizacji inwestycji w ustalonym umową okresie?
- przygotowania gruntu – kto powinien przygotować grunt wyciąć drzewa, wykonać drogi dojazdowe? Kto powinien zapłacić za przygotowanie gruntu pod inwestycję?
- zastaw – czy godzić się na rezygnację z prawa zastawu, czy też zmodyfikować zapis dotyczący prawa zastawu?
Informacja nie stanowi porady prawnej.
