14.06.2023 - Umowa dzierżawy gruntu pod budowę „farmy fotowoltaicznej”. Jakie zapisy warto zawrzeć w umowie w celu zabezpieczenia interesu Wydzierżawiającego (właściciela nieruchomości) na przykładzie wybranych zagadnień. Część II.
1. W jaki sposób uregulować w umowie sposób zapłaty czynszu dzierżawnego (umownego)? Czy czynsz powinien być płatny „z góry” czy „z dołu”? Czy zawrzeć zapis umowny dotyczący waloryzacji czynszu?
Umowa dzierżawy nieruchomości dla celów realizacji inwestycji i obsługi „farm fotowoltaicznych” jest umową zawieraną na wiele lat, zazwyczaj na 29 lat lub 30 lat. Postanowienia umowne powinny zostać ukształtowane w taki sposób, aby zabezpieczać interesy stron przez cały okres związania umową.
Propozycje z jakimi Wydzierżawiający spotykają się w zakresie sposobu zapłaty czynszu dzierżawnego mogą się miedzy sobą różnić, W niniejszym wpisie zaproponowane zostaną zapisy najkorzystniejsze dla Wydzierżawiającego.
Godnym uwagi rozwiązaniem dotyczącym terminu zapłaty czynszu dzierżawnego będzie wprowadzenie do umowy postanowienia, z treści którego wynikać będzie, że czynsz dzierżawny płatny jest w okresach rocznych i płatny jest „z góry”. Co oznacza płatność „z góry”? Taki sposób zapłaty oznacza, że Wydzierżawiający otrzyma czynsz dzierżawny na początku danego roku np. w styczniu 2023 r. za korzystanie z gruntu w ramach zawartej umowy dzierżawy w roku 2023. Jeżeli w pierwszym roku korzystania z nieruchomości przez Dzierżawcę okres faktycznego dysponowania nieruchomością nie pokrywa się z całym rokiem kalendarzowym, wówczas zapis dotyczący zapłaty czynszu dzierżawnego w danym roku powinien zawierać zastrzeżenie umowne o naliczeniu czynszu pro rata temporis czyli proporcjonalnie do czasu korzystania z nieruchomość w danym roku (np. Dzierżawca rozpoczyna korzystanie z nieruchomości w maju 2023 r., wówczas czynsz dzierżawny zapłaci proporcjonalnie do okresu korzystania. Czynszu ustalony za okres 12 miesięcy (tj. czynsz roczny) zostanie pomniejszony o 4 pierwsze miesiące).
Czynsz dzierżawny powinien zostać określony jako kwota netto powiększona o należny podatek VAT. Wysokość tego podatku określona jako „%” oraz jako kwota brutto powinna pozostawać w korelacji z obowiązującymi i mogącym w przyszłości obowiązywać przepisami prawa, tak aby ewentualne zmiany w zakresie zmiany wysokości podatku nie wymuszały konieczności zmiany umowy, lub też nie generowały negatywnych skutków wynikających z braku możliwości wprowadzenia zmian do umowy.
Czy wprowadzać do umowy dzierżawy postanowienia dotyczące waloryzacji czynszu dzierżawnego? Oczywiście tak. W dacie zawierania umowy dzierżawy trudno określić jak kształtować będzie się wynagrodzenie z tytułu dzierżawy danej nieruchomości na przestrzeni lat stąd też zapisy odwołujące się do prawa Wydzierżawiającego w postaci waloryzacji czynszu dzierżawnego są w tego typu umowach pożądane.
Sposób waloryzacji opisany jest zazwyczaj jako waloryzacja bazująca na wskaźniku inflacji ogłaszanym przez Główny Urząd Statystyczny. Sposób waloryzacji czynszu dzierżawnego określić można opierając się na treści przepisu art. 92 ust 10 Ustawy o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. 2023.1436 t.j. z dnia 2023.07.27). Postanowienia umowne dotyczące waloryzacji czynszu dzierżawnego powinny wskazywać okres od jakiego obowiązują one strony umowy, np. poprzez wskazanie, że czynszu umowny podlega corocznej waloryzacji od roku następnego po dacie zawarcia umowy. W zapisach odnoszących się do waloryzacji czynszu dzierżawnego można zamieścić zapis o niedokonywaniu waloryzacji czynszu dzierżawnego w przypadku gdy wskaźnik inflacji wynosi „0” lub jest ujemny.
2. Na kim spoczywa obowiązek zapłaty podatków i innych opłat i ciężarów publicznoprawych?
Zmiana sposobu korzystania z nieruchomości wiązać się może ze zmianą wysokości podatku od nieruchomości lub tez nałożenia innych ciężarów publicznoprawych. Zmiana taka wywołana będzie wówczas wyłącznie działaniem Dzierżawcy i będzie wynikała z jego interesu, na Dzierżawcy więc spoczywać powinien obowiązek zapłaty podatku i wszelkich ciężarów publicznoprawnych powstałych w związku z realizacją przez niego inwestycji, dla której umowa dzierżawy została zwarta. Decyzje podatkowe organ wydawać będzie na właściciela nieruchomości. Powyższe determinuje konieczność wprowadzenia zapisów do umowy, które nałożą na Dzierżawcę obowiązek zapłaty na rachunek bankowy Wydzierżawiającego wszelkich należności wynikających z podatków, opłat i ciężarów publicznoprawnych obejmujących przedmiot najmu jak również wynikających z działalności Dzierżawcy. Dzierżawca zobowiązany powinien być do ich zapłaty w terminie umożliwiającym zapłatę podatku przez Wydzierżawiającego.
3. Czy Dzierżawca powinien posiadać i okazać Wydzierżawiającemu POLISĘ OC?
Analizując uprawnienia Dzierżawcy w zakresie czynności, które podejmować będzie na nieruchomości w ramach realizacji inwestycji polegającej na budowie i eksploatacji „farmy fotowoltaicznej” wskazanym jest aby Dzierżawca posiadał ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej przez cały okres związania umową dzierżawy. Umowa ubezpieczenia zawarta przez Dzierżawcę pozwoli zagwarantować wypłatę odszkodowania w przypadku szkód wyrządzonych przez Dzierżawcę w mieniu Wydzierżawiającego lub osób trzecich. Towarzystwo ubezpieczeniowe przejmuje obowiązek zapłaty odszkodowania w zakresie wynikającym z umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zawartej pomiędzy Dzierżawcą a towarzystwem ubezpieczeń.
W umowie powinno znaleźć się postanowienie nakładające na Dzierżawcę obowiązek przekazania Wydzierżawiającemu kopii polisy OC i doręczania kopii polisy OC po każdym jej wznowieniu
4. Czy umowa powinna zawierać postanowienia dotyczące zabezpieczenia zapłaty kosztów demontażu infrastruktury technicznej składającej się na „farmę fotowoltaiczną”? Jakie zabezpieczenia ustanowić?
Wraz z zakończeniem związania stron umową dzierżawy po stronie Dzierżawcy powstaje obowiązek usunięcia infrastruktury technicznej wchodzącej w skład „farmy fotowoltaicznej” i przywrócenia gruntu do stanu poprzedniego. Dzierżawca zobowiązany jest przywrócić teren nieruchomości do stanu sprzed daty zawarcia umowy dzierżawy, w tym do oczyszczenia terenu poprzez całkowite usunięcie infrastruktury „farmy fotowoltaicznej”, do przywrócenia rolniczego przeznaczenia gruntu, do przywrócenia warstwy ziemi o takiej klasie bonitacyjnej, jaką ziemia miała w dacie zawarcia umowy.
Koszt demontażu i utylizacji paneli fotowoltaicznych, z których składa się farma fotowoltaiczna, może okazać się przedsięwzięciem trudnym i kosztownym. W umowie dzierżawy gruntu warto zawrzeć zapis, który będzie nakładał obowiązek zabezpieczenia kosztów związanych z demontażem „farmy fotowoltaicznej” spoczywający na Dzierżawcy. Dzierżawca powinien w ustalonym przez strony terminie np. 7 lat przed końcem obowiązywania umowy dzierżawy, ustanowić zabezpieczenie na pokrycie kosztów jej demontażu.
W celu oszacowania kosztów związanych z demontażem, usunięciem infrastruktury „farmy fotowoltaicznej” oraz przywróceniem terenu do stanu pierwotnego, przeprowadzony powinien być operat szacunkowy przez niezależnego rzeczoznawcę. Na wybór rzeczoznawcy wpływ powinien mieć również Wydzierżawiający. W oparciu o opracowaną wycenę, zaakceptowaną przez strony, Dzierżawca powinien ustanowić zabezpieczenie jej zapłaty poprzez ustanowienie np. gwarancji bankowej, gwarancji ubezpieczeniowej, zapłaty kaucji na rachunek bankowy Wydzierżawiającego lub do depozytu notarialnego.
Dokonanie zabezpieczenia roszczeń przez Dzierżawcę stanowi gwarancję na pokrycie kosztów demontażu i usuwania infrastruktury „farmy fotowoltaicznej” przez podmioty trzecie, gdyby Dzierżawca nie przystąpił do tej czynności w umówionym czasie.
Informacja miała na celu wskazanie rozwiązań przyjmowanych w umowach dzierżawy dotyczących:
- w jaki sposób uregulować w umowie sposób zapłaty czynszu dzierżawnego?
- czy czynsz dzierżawcy powinien być płatny „z góry” czy „z dołu”?
- czy wprowadzać do umowy dzierżawcy zapisy dotyczące waloryzacji czynszu dzierżawnego?
- w oparciu o jakie wskaźniki waloryzować czynsz dzierżawny?
- kiedy, z jaką częstotliwością waloryzować czynsz dzierżawny?
- na której stronie umowy dzierżawy powinien spoczywać obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości i /lub innych ciężarów publicznoprawnych wywołanych zawarciem umowy dzierżawy?
- czy dzierżawca powinien posiadać umowę ubezpieczenia?
- w jakich okolicznościach dzierżawca powinien przekazać wydzierżawiającemu kopię polisy OC?
- czy umowa dzierżawy powinna zawierać zapisy dotyczące zabezpieczenia zapłaty kosztów demontażu infrastruktury technicznej „farmy fotowoltaicznej”?
- jakie formy zabezpieczenia można wprowadzić do umowy?
- co oznacza przywrócenie terenu do stanu pierwotnego?
Informacja nie stanowi porady prawnej.
