Kancelaria radcy prawnego
Ewa Wiszniewska

Skontaktuj się z nami!

06.10.2021 - Strefa kontrolowana a służebność przesyłu sieci gazociągowych posadowionych przed dniem 12 grudnia 2001 r. – wybrane zagadnienia i orzecznictwo.

"Strefa kontrolowana" to obszar w którym przedsiębiorstwo energetyczne zajmujące się transportem gazu ziemnego podejmuje czynności w celu zapobieżenia działalności mogącej mieć negatywny wpływ na trwałość i prawidłowe użytkowanie gazociągu. Ustanowienie "strefy kontrolowanej" jest konsekwencją wybudowania gazociągu i następuje z chwilą rozpoczęcia jego użytkowania zgodnie z treścią § 10 rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 26.04.2013 r. Dz. U. 2013.640, w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie.

Sąd Najwyższy w postanowieniu wydanym w dniu 06 kwietnia 2018 r. w sprawie o sygn. akt: IV CSK 540/17 na pytanie: „czy sąd ustanawiając służebność przesyłu powinien objąć nią również przestrzeń, w której właściciel nieruchomości ma obowiązek powstrzymywania się z jej zabudową, z nasadzeniami itp. (czy powinna ona uwzględniać ograniczenia dla właściciela nieruchomości związane z posadowieniem samej infrastruktury gazowej), czy powinien objąć nią jedynie obszar niezbędny przedsiębiorcy przesyłowemu do prawidłowego jej utrzymania i korzystania z niej; czy podczas określania szerokości pasa eksploatacyjnego oraz wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości z tytułu ustanowienia służebności przesyłu dotyczącej infrastruktury gazowej, Sąd powinien uwzględnić obszar odpowiadający zakresem korzystania przez przedsiębiorstwo przesyłowe z nieruchomości obciążonej, tj. obszar pasa eksploatacyjnego tożsamego z pasem służebności, czy też obszar strefy kontrolowanej ustalonej na podstawie Rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 26 kwietnia 2013 r., czy też pod uwagę należy wziąć inny obszar; w przypadku wskazania innego obszaru lub w przypadku wskazania odrębnego sposobu jego ustalania, zasadnym jest określenie podstawy takiego działania; czy podczas określania szerokości pasa eksploatacyjnego oraz wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości z tytułu ustanowienia służebności przesyłu dotyczącej infrastruktury gazowej, Sąd powinien uwzględnić obszar odpowiadający zakresem korzystania przez przedsiębiorstwo przesyłowe z nieruchomości obciążonej, tj. obszar pasa eksploatacyjnego ustalony w oparciu o opinię biegłego sądowego, czy też na podstawie ustalonych w przedsiębiorstwie przesyłowym warunków eksploatacji sieci. (…)

Potrzebę wykładni przepisów prawnych skarżący łączy z art. 3052 § 1 i 2 k.c. w zakresie ustalenia zakresu pojęcia "odpowiedniego wynagrodzenia". W ocenie skarżącego należy wyjaśnić kwestie, które nie były poruszane w dotychczasowym orzecznictwie sądów powszechnych. W istniejącym orzecznictwie nie została wyrażona jednoznaczna i konsekwentna odpowiedź na pytanie jaki obszar nieruchomości powinien być podstawą do ustalenia wysokości wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości, a nadto nie zostało dotychczas wyjaśnione, czy obszar ten powinien uwzględniać wypracowane przez przedsiębiorstwa przesyłowe praktyki mające na celu zoptymalizowanie czynności eksploatacyjnych, a tym samym - minimalizację obciążeń, jakich z tego tytułu doznaje właściciel nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym służebnością przesyłu.

Sąd Najwyższy orzekł, że: „1. Przepisy rozporządzenia z dnia 26 kwietnia 2013 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe oraz ich usytuowanie (Dz. U. z 2013 r., poz. 640) wiążą zarówno organy administracji, jak i właściciela nieruchomości, który w strefie ochronnej nie może wykonywać prawa własność przez jej zabudowę, a z treści tych przepisów nie wynika, iż wyłączenie wykonywania części uprawnień właścicielskich następuje bez ekwiwalentu pieniężnego. W konsekwencji wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno zostać ustalone nie tylko w oparciu o powierzchnię pasa, z którego przedsiębiorstwo przesyłowe faktycznie korzysta w celu eksploatacji gazociągu.
2. Odpowiednie wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno być ustalone proporcjonalnie do stopnia ingerencji w treść prawa własności, uwzględniać wartość nieruchomości i w takim kontekście mieć na względzie szkodę właściciela z uszczuplenia prawa własności.
3. Przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu wskazówką powinien być także sposób wykorzystania pozostałej części obciążonej służebnością przesyłu nieruchomości.
4. Brak w art. 3052 § 2 k.c. kryteriów określających rozmiar odpowiedniego wynagrodzenia oznacza, że ustawodawca pozostawił sądowi swobodę polegającą na indywidualizacji ocen w tym zakresie, dokonywanych w ramach swobody jurysdykcyjnej na podstawie określonego stanu faktycznego, które mogą też wynikać z ogólnych reguł porządku prawnego”.

Strefa kontrolowana to obszar gruntu, z którego korzystanie przez właściciela jest ograniczone. Przepisy tego rozporządzenia to przepisy ograniczające prawo własności. Jakkolwiek strefa kontrolowana wynika z przepisów prawa, ale nie powstaje z mocy prawa, lecz jest tworzona przez organy lub podmioty ustanawiające władztwo prawne do korzystania z gazociągu (władztwo takie może wynika z decyzji wywłaszczeniowej - art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i wówczas jej źródłem jest decyzja administracyjna). Przedmiotem obciążenia służebnością jest także grunt, na który rozciąga się strefa kontrolowana, a zatem do treści służebności przesyłu wchodzą także ograniczenia w stosunku do właściciela nieruchomości wynikające z tego rozporządzania (zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 2017 r., II CSK 505/16, nie publ., z dnia 12 października 2017 r., IV CSK 724/16, nie publ.). Przepisy te wiążą zarówno organy administracji, jak i właściciela nieruchomości, który w strefie ochronnej nie może wykonywać prawa własność przez jej zabudowę, a z treści tych przepisów nie wynika, iż wyłączenie wykonywania części uprawnień właścicielskich następuje bez ekwiwalentu pieniężnego (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 2013 r., II CSK 69/13, OSNC 2014, Nr 9, poz. 91). W konsekwencji wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno zostać ustalone nie tylko w oparciu o powierzchnię pasa, z którego przedsiębiorstwo przesyłowe faktycznie korzysta w celu eksploatacji gazociągu.

Odpowiednie wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno być ustalone proporcjonalnie do stopnia ingerencji w treść prawa własności, uwzględniać wartość nieruchomości i w takim kontekście mieć na względzie szkodę właściciela z uszczuplenia prawa własności. Przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia wskazówką powinien być także sposób wykorzystania pozostałej części obciążonej służebnością przesyłu nieruchomości. Brak w art. 3052 § 2 k.c. kryteriów określających rozmiar odpowiedniego wynagrodzenia oznacza, że ustawodawca pozostawił sądowi swobodę polegającą na indywidualizacji ocen w tym zakresie, dokonywanych w ramach swobody jurysdykcyjnej na podstawie określonego stanu faktycznego, które mogą też wynikać z ogólnych reguł porządku prawnego (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 2017 r., II CSK 505/16, nie publ., z dnia 9 października 2013 r., V CSK 491/12 nie publ.,z dnia 27 lutego 2013 r., IV CSK 440/12, nie publ.).

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 12 października 2017 r. wydanym w sprawie IV CSK 724/16 orzekł, że:
„1. Przedmiotem obciążenia służebnością przesyłu jest także grunt będący sferą kontrolowaną w rozumieniu przepisów § 10 rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 26 kwietnia 2013 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie. Innymi słowy, treścią służebności przesyłu objęte są także ograniczenia wobec właściciela nieruchomości wynikające z przepisów wymienionego rozporządzenia. Przepisy te ograniczają bowiem właściciela nieruchomości, który w strefie ochronnej nie może wykonywać prawa własności np. przez jej zabudowę.
Z ich treści nie wynika, aby wyłączenie wykonywania części uprawnień właścicielskich, spowodowane działalnością przedsiębiorstwa przesyłowego, miało następować bez ekwiwalentu pieniężnego. Korzystanie z nieruchomości w zakresie służebności przesyłu obejmuje więc także strefę ochronną, określoną w przepisach powołanego rozporządzenia.
2. Należy podzielić stanowisko, aby wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu nie było ustalane wyłącznie w oparciu o powierzchnię pasa służebności, z którego skarżący faktycznie czynnie korzysta jedynie w celu eksploatacji swych urządzeń. Brak jest bowiem przesłanek prawnych, aby ograniczenia własności, wynikające z wyznaczenia strefy kontrolowanej na cały okres użytkowania gazociągów, miały być pomijane przy ustaleniu wysokości odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.

3. Brak w art. 3052 § 2 k.c. kryteriów określenia rozmiaru odpowiedniego wynagrodzenia oznacza, że ustawodawca pozostawił sądowi swobodę polegającą na indywidualizacji ocen w tym zakresie, dokonywanych w ramach swobody jurysdykcyjnej na podstawie określonego stanu faktycznego, które mogą także wynikać z ogólnych reguł porządku prawnego.”.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 08 września 2011 r. wydanej w sprawie o sygn. akt: III CZP 43/11 wskazał, że: „Z poczynionych uwag można wywieść wniosek, że uszczerbek właściciela związany z pogorszeniem nieruchomości tylko w następstwie zbudowania na niej i eksploatacji urządzeń elektroenergetycznych jest rekompensowany świadczeniem, jakie może on uzyskać za obciążenie jego prawa służebnością przesyłu. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności (art. 3052 k.c.) powinno równoważyć wszelki uszczerbek związany z trwałym obciążeniem nieruchomości (por. np. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 września 1988 r., III CZP 76/88 i postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 2 czerwca 2000 r., II CKN 1060/98, nie publ.).".

Sąd Okręgowy w Legnicy w postanowieniu z dnia 24 kwietnia 2013 r. w sprawie o sygn. akt: II Ca 629/12 w zakresie objęcia pasem służebności również strefy ochronnej. Sąd Okręgowy w przywołanym powyżej postanowieniu orzekł, iż: „Wprowadzenie takiego restrykcyjnego zakazu winno natomiast znaleźć odzwierciedlenie w ustanowieniu służebności, skoro zakaz ten jest wynikiem żądania przedsiębiorcy przesyłowego, a zatem wyraża jego potrzeby, związane z prowadzoną działalnością i tym samym zakres, w jakim przedsiębiorca widzi konieczność korzystania z cudzej nieruchomości dla należytej eksploatacji urządzeń przesyłowych zgodnie z ich przeznaczeniem."

Sąd Okręgowy w Legnicy w postanowieniu wydanym w dniu 21 marca 2013 r. w sprawie o sygn. akt: II Ca 44/13 orzekł, że: „Za odpowiednie wynagrodzenie może być uznane takie, które będzie stanowiło ekwiwalent wszystkich korzyści jakich właściciel zastał pozbawiony w związku z jej obciążeniem.. Zakres ograniczeń własności, od którego zależy zindywidualizowany w konkretnej sprawie sposób obliczenia wynagrodzenia, zależy m.in. od charakteru nieruchomości tj. jej rozmiaru, położenia, rodzaju, kształtu, społeczno-gospodarczego przeznaczenia ujętego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nadto od rodzaju usytuowania i sposobu korzystania przez przedsiębiorcę z urządzeń przesyłowych, jak i ich znaczenia dla lokalnej społeczności. W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie " wynagrodzenie" w rozumieniu art. 3052 k.c. jest szersze od pojęcia odszkodowania.”.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 27 lutego 2013 r. wydanym w sprawie o sygn. akt: IV CSK 440/12 orzekł w przedmiocie kryteriów ustalenia wynagrodzenia w zamian za ustanowienia służebności przesyłu, że: „Przy ustalaniu wysokości tego wynagrodzenia należy brać pod uwagę wszystkie okoliczności danej sprawy, interes stron, społeczno-gospodarczy charakter służebności i rekompensaty należnej właścicielowi nieruchomości obciążonej. Określenie w ustawie tego świadczenia jako wynagrodzenia wskazuje, że powinno odpowiadać wartości świadczenia spełnionego przez właściciela nieruchomości obciążonej na rzecz podmiotu uprawnionego w ramach służebności lub osiągniętej przez niego korzyści. Za odpowiednie wynagrodzenie może być uznane takie, które będzie stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, jakich właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem. Indywidualizowany w konkretnej sprawie sposób obliczenia wynagrodzenia powinien uwzględniać po stronie właściciela: charakter nieruchomości - położenie, rodzaj, rozmiar, kształt - jej społeczno - gospodarcze przeznaczenie ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, albo w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a w ich braku właściwości terenu i sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich, utratę pożytków, zakres ograniczenia w prawie rozporządzania, swobodnego decydowania o przeznaczeniu nieruchomości, zagospodarowania jej, zakres i sposób ingerencji przedsiębiorcy oraz pozbawienia władztwa nad nią, sposób przebiegu urządzeń, trwałość i nieodwracalność obciążenia w dłuższej perspektywie oraz uciążliwość ustanowionego prawa. (…) Z uwagi na faktyczną niemożność wyliczenia wynagrodzenia w oparciu o korzyści uzyskiwane przez przedsiębiorcę, na którego działalność wpływa również korzystanie z cudzej nieruchomości, trzeba określić je z perspektywy interesów ekonomicznych właściciela nieruchomości. Przytoczone przykładowo czynniki, podlegające ocenie we wzajemnym powiązaniu, znalazły wyraz w licznych orzeczeniach Sądu Najwyższego, które oddają istotę tej problematyki (por. uchwałę z dnia 17 czerwca 2005 r., III CZP 29/05, OSNC 2006, Nr 4, poz. 64; postanowienia: z dnia 3 lutego 2010 r., II CSK 444/09, niepubl.; z dnia 5 kwietnia 2012 r., II CSK 410/11, niepubl.; z dnia18 kwietnia 2012 r., V CSK 190/11, niepubl.; z dnia 20 września 2012 r., IV CSK 56/12, niepubl.; z dnia 8 lutego 2013 r., IV CSK 317/12, niepubl.). Wnioski wysnute z rozważenia wszystkich istotnych w konkretnej sprawie wyznaczników stanowią również podstawę do miarodajnego określenia postaci ekwiwalentu - obniżenia użyteczności nieruchomości albo jej wartości, przy czym nie może on przewyższać wartości nieruchomości. Odniesienie do nich objęte jest również wypowiedziami Sądu Najwyższego (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2012 r., II CSK 401/11; z dnia 18 kwietnia 2012 r., V CSK 190/11; z dnia 8 lutego 2013 r., IV CSK 317/12), jak też propozycją zmiany kodeksu 9 cywilnego. Uszczerbek właściciela związany z pogorszeniem nieruchomości w następstwie posadowienia na niej i eksploatacji urządzeń przesyłowych rekompensowany jest wynagrodzeniem, które może on uzyskać na podstawie art. 3052 § 2 k.c. (…) Miarodajnym, podstawowym kryterium powinno być obniżenie użyteczności nieruchomości, polegające na niemożności korzystania z obciążonej części w sposób przewidziany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przy uwzględnieniu omówionych wyznaczników, decydujących o ekwiwalentności świadczenia właścicielki nieruchomości obciążonej, łącznie z wpływem zakresu niemożności korzystania na pozostałą część nieruchomości. Dla ustalenia wynagrodzenia wymagane były wiadomości specjalne, a zatem konsekwentnie należało doprowadzić do pozyskania opinii biegłego, która mogłaby prowadzić do określenia wszystkich czynników wypełniających przesłankę odpowiedniości wynagrodzenia w warunkach tej sprawy, co łączyło się z potrzebą wskazania biegłemu zarówno na podstawę, jak i pozostałe czynniki.”

W uzasadnieniu postanowienia wydanego w dniu 08 lutego 2013 r. w sprawie o sygn. akt: IV CSK 317/12 Sąd Najwyższy wskazał, iż: „Kontekst, w jakim ustawodawca używa pojęcia "odszkodowanie" w innych przepisach kodeksu cywilnego wskazuje na to, iż jest to świadczenie spełniane w celu naprawienia uszczerbku w dobrach prawnie chronionych, a precyzyjniej rzecz ujmując - uszczerbku o charakterze majątkowym (szkody), gdyż uszczerbek o charakterze niemajątkowym (krzywda) jest wyrównywany zadośćuczynieniem. Zakres pojęcia "wynagrodzenie" jest szerszy. Na gruncie kodeksu cywilnego wynagrodzeniem jest świadczenie, które ma być ekwiwalentem za świadczoną przez drugą stronę rzecz lub usługę (np. art. 205, 627-629, 647, 735, 758, 765, 774, 853). Co do zasady, strony stosunku prawnego mogą swobodnie określić jego wysokość. Ustawodawca tylko czasami wskazuje na kryteria, które mają pomóc w jego określeniu, o ile strony nie postanowią inaczej, a często poprzestaje na stwierdzeniu, że wynagrodzenie ma być "odpowiednie" lub "stosowne" (art. 49 § 2, art. 3051), albo w ogóle nie wypowiada się na temat jego wysokości (art. 145, 151). W niektórych przypadkach wynagrodzenie ma odpowiadać wysokości wydatku poniesionego na określony cel (art. 55 § 2) albo wartości rzeczy, której dotyczy (art. 188, 224 § 2, art. 231), czy utraconego prawa (art. 294).

Kontekst, w jakim ustawodawca odwołuje się do pojęcia "wynagrodzenie" wskazuje na to, że w pierwszej kolejności ma ono odpowiadać wartości świadczenia spełnionego na rzecz strony obowiązanej do jego zapłaty lub korzyści, którą obowiązany uzyskał w związku ze świadczeniem spełnionym wzajemnie, co nie oznacza, że nie może ono odpowiadać wysokości uszczerbku w majątku uprawnionej osoby, o ile tylko powstaje on w związku z sytuacją rodzącą obowiązek zapłaty. Niezapłacenie wynagrodzenia w tych relacjach, w których zasadnie go zażądano prowadzi do zachwiania równowagi ekonomicznej między stronami, gdyż ten, kto nie zapłacił wynagrodzenia za spełnione na jego rzecz świadczenie lub prawo, z którego skorzystał, uzyskuje korzyść kosztem majątku uprawnionego do wynagrodzenia. (…)

W orzeczeniu o ustanowieniu tej służebności należy nawiązać do tych samych kryteriów, które miałaby znaczenie dla stron przy określeniu przez nie wysokości wynagrodzenia za obciążenie nieruchomości służebnością.

ak już powiedziano, ustanowienie służebności przesyłu tworzy stabilny tytuł do korzystania z obciążonej nią nieruchomości. Charakter służebności przesyłu sprawia, że wynagrodzenie za jej ustanowienie niezwykle trudno jest wyliczyć na podstawie korzyści, które uprawniony przedsiębiorca czerpie z prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, chociaż wykorzystanie obciążonej służebnością nieruchomości jest czynnikiem pozwalającym na działanie jego przedsiębiorstwa w określonej skali i w określony sposób. Jeśli wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu nie rozważa się z perspektywy korzyści czerpanych z wykorzystania cudzej nieruchomości przez przedsiębiorcę, który sprzedaje energię lub świadczy inne usługi przy jej wykorzystaniu w większym lub mniejszym rozmiarze, to pozostaje ocenić je z perspektywy interesów ekonomicznych właściciela nieruchomości obciążonej. Płatne jednorazowo wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno stanowić ekwiwalent wszystkich korzyści, których właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem. Powinno ono też pokryć wszystkie niedogodności, jakie w przyszłości dotkną właściciela obciążonej nieruchomości w związku z ustanowieniem służebności.

Punktem wyjścia przy ocenie rozmiaru niedogodności wynikających z obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu musi być rozważenie charakteru obciążonej nieruchomości, a mianowicie jej przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego oraz - w braku planu - właściwości terenu, na którym leży nieruchomość i sposobu wykorzystania nieruchomości sąsiednich, bo te czynniki decydują o tym, jak właściciel mógłby ze swojej nieruchomości korzystać, gdyby nie jej obciążenie. Następnie ocenić trzeba właściwości urządzeń, które uprawniony przedsiębiorca posadowił lub zamierza posadowić na obciążonej nieruchomości oraz określić uciążliwości wynikające z ich stałej obecności na gruncie, nad nim lub pod nim, względnie także uciążliwości wynikające z ich działania, a nadto jeszcze rozważyć stopień ich natężenia. Czynniki te należy oceniać we wzajemnym powiązaniu, gdyż np. wysokie stalowe słupy ustawione przy granicy gruntu rolnego mogą nie mieć żadnego istotnego znaczenia dla sposobu korzystania z niego i dla przyszłych planów jej właściciela, ale dla właściciela nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym czy rekreacyjnym, ze względu na wątpliwe walory estetyczne, będą istotną niedogodnością. Instalacja gazowa przebiegająca pod gruntem, przy granicy z inną nieruchomością nie ogranicza istotnie właściciela nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, gdy ze względu na inne czynniki, tak czy inaczej, nie może on zabudować zajętej pod gazociąg części nieruchomości, ale ta sama instalacja przebiegająca centralnie przez działkę budowlaną spowoduje, że starci ona walory, które miała pierwotnie i nie będzie się nadawała do wykorzystania zgodnie z przeznaczeniem.

Nieruchomość jest rzeczą o określonych właściwościach, której wartość jest determinowana przez położenie, przeznaczenie, kształt, sposób zagospodarowania, walory estetyczne jej samej i otoczenia. Zmiana w obrębie tych parametrów oczywiście wpływa na wartość nieruchomości, zwiększając ją lub obniżając. Wynagrodzenie właścicielowi nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu uszczerbku, który ponosi np. w związku z tym, że jakaś część jego działki straciła przeznaczenie budowlane oczywiście bazuje na porównaniu pierwotnej wartości nieruchomości i jej wartości z określonym rodzajem ograniczenia. Tak samo jest w sytuacji, gdy przychodzi wyszacować wysokość niedogodności, jakie ma znosić np. właściciel nieruchomości przeznaczonej na cele rekreacyjne z tego powodu, że na jego działce postawione zostały nadziemne instalacje o wątpliwej estetyce. Sprzedaż takiej nieruchomości, o ile się powiedzie, nie pozwoli właścicielowi uzyskać za nią ceny takiej, jaką by uzyskał bez obciążenia. W obu przypadkach ograniczenie ustanowione z korzyścią dla przedsiębiorstwa czerpiącego zyski z działalności, a pośrednio także dla odbiorców dostarczanych przez nie dóbr i usług, może spowodować obniżenie wartości nieruchomości poddanej określonemu ograniczeniu. Z tego zapewne powodu w projekcie ustawy nowelizującej art. 3052 k.c. ustawodawca przyjął, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności ustala się biorąc pod uwagę wysokość wynagrodzeń ustalanych w drodze umowy za podobne obciążenia w zbliżonych okolicznościach, a w ich braku - przy uwzględnieniu obniżenia użyteczności lub wartości obciążanej nieruchomości.

W świetle zacytowanego wyżej rozwiązania projektowego, ale i w świetle dotychczasowego orzecznictwa (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z 3 lutego 2010 r., II CSK 444/09,) trzeba stwierdzić, że wynagrodzenie za obciążenie nieruchomości służebnością przesyłu musi być indywidualizowane, stosownie do doniosłych dla jego określenia okoliczności konkretnego przypadku.”.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 06 stycznia 2005 r. wydanego w sprawie o sygn. akt; III CK 129/04 orzekł, że: „1. Zgodnie z art. 143 k.c., społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu nie wyznacza sposób, w jaki z gruntu dotychczas korzystano, ale sposób, w jaki właściciel faktycznie i potencjalnie zgodnie z przepisami prawa i planem zagospodarowania przestrzennego może zgodnie ze swoją wolą z gruntu korzystać. Wymieniony przepis traktuje zatem o społeczno-gospodarczym przeznaczeniu gruntu w rozumieniu abstrakcyjnym, co oznacza, że odwołanie się do społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości należy rozumieć jako wskazanie na uprawnienie właściciela do nieskrępowanego korzystania z tej nieruchomości w zakresie - a więc także na wysokość i głębokość - z reguły dostępnym (potencjalnie możliwym do wykorzystania) właścicielowi, w granicach zakreślonych przez prawo." (tożsamo Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 kwietnia 2013 r. wydanego w sprawie o sygn. akt: II CSK 504/12, podobnie Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 października 2017 r. IV CNP 76/16).